Eigenheim vs. Kapitalanlageobjekt

Eigenheim vs. Kapitalanlageobjekt

by Lukas China

Während die Wohnimmobilie als Kapitalanlageobjekt bereits ausführlich in einem vorherigen Blogeintrag beleuchtet wurde ( https://mwcinvestment.com/die-immobilie-als-kapitalanlage), sollen im folgenden Artikel die Unterschiede zum Eigenheim erfolgen.

Dabei werden jeweils die Präferenzen beim Kauf eines Eigenheims und bei einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage betrachtet. Ferner werden im Anschluss die Rendite- und Steuermöglichkeiten beleuchtet und mit einem Fazit abgerundet.

Präferenzen

Beim Kauf einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken geht es meist vordergründig um subjektives Wohlfühlen. Der Fokus wird meist mehr auf die individuelle Lebensweise und -planung abgestimmt. Schließlich möchte man in dieser Wohnung bzw. Haus wohnen. Daher dienen die Wahl der Zimmer, Grundrisse und evtl. Gartengrundstücke den eigenen Interessen. Auch bei der Wahl des Standortes sind die Nähe zur Familie, Eltern und Freunden sowie Möglichkeiten zur Entfaltung eigener Hobbys oft ausschlaggebend.

Dagegen wird der Fokus beim Kauf einer Wohnimmobilie als Kapitalanlage hauptsächlich auf eine gute zukünftige Vermietbarkeit gelegt. Schließlich sollen die Mieterträge konstant erfolgen sowie das Objekt durch eine gute Standortwahl eine stetige Wertentwicklung erfahren. Daher ist bei der Objektauswahl auf der Makroseite eine attraktive Region wichtig, die durch hohe Nachfrage nach Wohnraum glänzt. Gründe hierfür sind bspw. verschiedene Arbeitsmöglichkeiten bei Unternehmen und/oder ein breites Bildungs- bzw. Forschungsangebot in Form von Universitäten etc. . Auf der Mikroseite spielen die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Lebensmittelmärkten, Schul- und Kindergärten sowie die Nähe zum Arbeitsplatz eine wichtige Rolle. Auch die Wohngröße und die Grundrisse sollen im Hinblick der Vermietbarkeit möglichst objektiv die Masse ansprechen.

Rendite & Steuern

Beim Eigenheim gibt es keine Mietrendite, da der Eigentümer schließlich selber im Objekt wohnt. Er kann sich zwar so seine eigene Miete sparen, dennoch können sämtliche Kosten wie Nebenkosten, Sanierungen und Modernisierungen nicht steuerlich abgesetzt werden. Falls er das Eigenheim fremdfinanziert hat, kann er zudem den Zinsaufwand nicht geltend machen. Auch ist hier eine Abschreibung des Objektes über die Nutzungsdauer nicht möglich. Renditemöglichkeiten bestehen nur in der Wertentwicklung des Objektes, welche maßgebend vom Standort abhängt. Bei Eigennutzung sind die Gewinne aus einem evtl. Verkauf jederzeit steuerfrei.

Bei der Kapitalanlageimmobilie wird die Miete besteuert. Dennoch können die Ausgaben für das Objekt wie Nebenkosten, Modernisierungen und Sanierungen sowie der Zinsaufwand bei einem evtl. Darlehen im Vorfeld von dem Mietertrag abgesetzt werden und mindern so die Steuerlast. Des Weiteren kann das Vermietobjekt auch über die Nutzungsdauer von 50 Jahren mit 2% p.a. abgesetzt werden (Für Objekte, die nach 1925 errichtet wurden). Bemessungsgrundlage ist hierbei der Kaufpreis mit den Anschaffungsnebenkosten abzüglich der Kosten für Grund und Boden.

Die Gesamtrendite setzt sich daher aus der Miete und der Wertentwicklung des Objektes zusammen, wobei im Vorfeld Kosten von der Miete abgezogen werden können. Das vermietete Objekt muss allerdings mehr als 10 Jahre gehalten werden, bis es steuerfrei verkauft werden kann. Es sei denn, man bewohnt das Objekt im Jahre des Verkaufs und den beiden vorangegangen Jahren selber.

Fazit

Zusammenfassend kann man festhalten, dass es sich bei einem Eigenheim mehr um ein Luxusgut handelt. Hier hat die emotionale Komponente anhand des eigenen und subjektiven Wohlbefindens  Vorrang vor der wirtschaftlichen Betrachtung. Schließlich lebt man auch in diesem Objekt. Es gibt daher keine Mieteinnahmen und eine steuerliche Absetzbarkeit von Kosten und Abschreibungen ist hier nicht möglich.

Bei der Wohnimmobilie als Kapitalanlage handelt es sich um ein Investmentobjekt, bei dem Emotionalität eine deutlich geringere Rolle spielt als die objektiven Renditemöglichkeiten. Wert wird hier auf ein möglichst stetiges und hohes passives Einkommen in Form der Mieterträge sowie auf zukünftige Wertentwicklungsaussichten gelegt, die vom Standort des Objektes abhängen. Der Mietertrag muss besteuert werden, allerdings können Kosten und Abschreibungen des Objektes abgesetzt werden.

Es gibt zwischen diesen beiden Arten des Wohnimmobilienkaufes keine objektive Bevorzugung. Dies hängt von der eigenen Präferenz und Klarheit über die zukünftige Nutzung des Objektes ab. Entweder man möchte die Immobilie selber bewohnen und sich wohlfühlen können oder es soll als Investmentanlage für bspw. die Vorsorge dienen.

 

 

Rechtliches

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Bildquelle: Pexels.com

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