Die Immobilie als Kapitalanlage?

Die Immobilie als Kapitalanlage?

by Lukas China

Der Hype nach Immobilien ist in Deutschland stark entfacht. Vor allem die Nachfrage nach Wohnimmobilien scheint keine Grenzen zu kennen. Die Kaufpreise vor allem in den Metropolregionen klettern immer mehr und entwickeln sich stärker als die Mieten. Dementsprechend fällt die Mietrendite.

Macht es denn noch Sinn, in der aktuellen Lage in Wohnimmobilien als Kapitalanlage zu investieren? Die Meinung der Massen ist schließlich noch nie ein guter Ratgeber gewesen…

Der Artikel beleuchtet im Folgenden wesentliche Merkmale einer Kapitalanlageimmobilie, deren Beschaffenheit sowie Lage, Kaufpreise und Finanzierungszinsen.

1. Merkmale einer Kapitalanlageimmobilie

Rendite und steuerliche Absetzbarkeit

In dem jetzigen Niedrigzinsumfeld und bei steigender Inflation suchen Anleger oftmals verzweifelt nach Möglichkeiten einer inflationsgeschützten und renditebasierten Kapitalanlage. Eine Möglichkeit ist hierbei die Wohnimmobilie als Vermietungsobjekt. Im Unterschied zum Eigenheim oder zur eigengenutzten Eigentumswohnung, in denen der Wohlfühleffekt die primäre Rolle spielt, geht es bei der Kapitalanlageimmobilie hauptsächlich um eine zu erzielende nachhaltige Rendite. Die Rendite setzt sich hierbei aus der Mietrendite sowie dem Wertzuwachs der Immobilie zusammen. Ferner spielt die steuerliche Absetzbarkeit ebenfalls eine wichtige Rolle. Eine Immobilie kann auf 50 Jahre mit jährlich 2% abgeschrieben werden. Bemessungsgrundlage ist hierbei der Kaufpreis mit den Anschaffungsnebenkosten abzüglich der Kosten für Grund und Boden. Bei einer Finanzierung wirkt der Zinsaufwand ebenfalls steuermindernd.

Sondereigentumsverwaltung und Mietpool

Des Weiteren gibt es in größeren Objekten, in denen verschiedene Investoren Eigentumswohnungen als Kapitalanlageimmobilie vermieten, meist neben der normalen WEG-Verwaltung eine Sondereigentumsverwaltung gepaart mit einem Mietpool. Ein Mietpool bedeutet eine Art Solidargemeinschaft, in der jeder Vermieter einen kleinen prozentualen Anteil seiner monatlichen Mietrendite an den Pool abtritt. Falls es zu einem Mietausfall (z.B. durch einen Mieterwechsel) kommen sollte, greift der Schutz dieses Mietpools. Hierbei wird dem Vermieter die ihm zustehende Miete aus dem Mietpool beglichen. Aufwendungen für Mietersuche etc. übernimmt ebenfalls der Mietpool, so dass der Investor immer mit seiner Mietzahlung rechnen kann. Die Sondereigentumsverwaltung übernimmt zudem die komplette Verwaltung der einzelnen Wohnungen, sprich die Mietersuche, die Korrespondenz und die Betriebskostenabrechnungen mit den Mietern sowie die Verwaltung von Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten in den jeweiligen Wohnungen. Im Endeffekt muss sich der Kapitalanleger nicht um seine Immobilie kümmern und kann jeden Monat fest mit seiner Miete rechnen. Der Investor muss allerdings nicht einem Mietpool beitreten und kann seine Kapitalanlagewohnung auch selber verwalten. Dann sollte er aber auch über das nötige Fachwissen und ausreichend Zeit verfügen.

Eigentümerstruktur

Generell ist es bei Objekten mit mehreren Eigentumswohnungen sinnvoll, dass die mehrheitliche Eigentümerstruktur aus Investoren (Vermietern) und nicht aus Eigennutzern besteht. Ansonsten kann es durch unterschiedliche Interessen zwischen Investoren und Eigennutzern zu Blockaden bei baulichen Veränderungen etc. innerhalb der WEG kommen.

Qualitätsprüfung

Schlussendlich sollte im Vorfeld am besten durch ein unabhängiges Prüfinstitut die Kapitalanlageimmobilie einem Analyseprozess unterzogen worden sein. Hierbei spielt die Prüfung des Standorts (Makro- und Mikrolage), des Anbieters (Bonität, Referenzen etc.), des Projekts bzw. Objekts (Bausubstanz, Grundrisse etc.) und weitere Qualitätsmerkmale (TÜV – Zertifizierung, Hausverwaltung etc.) eine wesentliche Rolle. Darüber hinaus ist die rechtliche und fachkundige Prüfung des Kaufvertrages ebenfalls wichtig.

2. Beschaffenheit der Kapitalanlageimmobilie

Neubau vs. Bestand

Während Neubauobjekte an vergleichbaren Standorten meist höhere Kaufpreise als Bestandsobjekte haben, sind sie auf der anderen Seite auf dem neusten Stand hinsichtlich Bautechnik, Energieeffizienz und Ausstattung. Bestandsimmobilien weisen so eventuell anfangs höhere Bruttomietrenditen aus, allerdings stehen diesen meist deutlich höhere Betriebskosten als bei Neubauimmobilien entgegen. Neubauobjekte haben durch den geringeren Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand so bessere langfristige Wertsteigerungsaussichten. Zudem greift bei Neubau auch nicht die Mietpreisbremse (keine Deckelung bei Neuvermietungen). Ihre langfristigen Vermietungsaussichten sind durch die geringeren Betriebskosten für die Mieter und durch oftmals barrierefreies Wohnen somit bei geeigneter Standortlage des Objekts auch langfristig sehr gut. Bei Bestandsobjekten sollte man daher nicht nur auf die Qualität der einzelnen Wohnung achten, sondern auch die gesamte Wohnanlage bzw. das Gemeinschaftseigentum hinsichtlich möglicher Modernsierungen, Sanierungen und Instandhaltungen inspizieren. Ein guter energetischer Zustand des Objekts ist hier sehr ratsam. Vor allem Wohnungen der Wiederaufbauphase (50er, 60er und 70er Baujahr) weisen oft keine nachhaltige und energetische Bausubstanz sowie kein barrierefreies Wohnen auf. Bei Neubauimmobilien sollte man dagegen das Fertigstellungsrisiko des Objekts berücksichtigen. Hier sind vor allem die Bonität des Bauträgers sowie dessen Erfahrungswerte wesentlich. Zudem entstehen Neubauobjekte meist nicht im Zentrum eines Ortes, sondern eher in Randlagen oder etwas außerhalb. Hier ist die Entwicklung, Planung und Zukunftsträchtigkeit des Umfelds hinsichtlich bspw. Infra- und Gesellschaftsstruktur genauestens zu prüfen.

In nachfolgender Grafik kann man erkennen, wie prozentual geringfügig der Anteil von Gebäuden und Wohnungen ab 2001 in Deutschland ist. Im Umkehrschluss besitzt ca. 3⁄4 des Gebäudebestandes in Deutschland ein Entstehungsalter vor 1980.

 

Bewohnte Wohnungen nach Baujahr des Gebäudes/der Wohnung (in %)

Quelle: Statistisches Bundesamt

Wohnungsgröße und demografischer Wandel

Vor allem Wohnungen für 1-2 Personenhaushalte werden aufgrund des demografischen Wandels zunehmend nachgefragt, wie man in nachstehender Abbildung nachverfolgen kann. Dagegen wird sich demnach die Nachfrage für Wohnungen ab 3 Personenhaushalte zunehmend abschwächen.

Bereits 2016 gab es in Deutschland allein 75,1% Haushalte mit 1 oder 2 Personen. Allerdings wird dies nicht vom deutschen Wohnraumbestand widergespiegelt. In nachfolgender Grafik kann man erkennen, dass nur 34% der Wohnungen in Deutschland über 1-3 Räume verfügen.

 

 

Hier besteht eine Diskrepanz zwischen der Nachfrage nach kleinen bezahlbaren Wohnungen für kleine Haushalte und dem realen Angebot an relativ großen Wohnungen.

Auch steigt durch die höhere Lebenserwartung und dem Geburtenrückgang immer mehr die Nachfrage nach barrierefreiem Wohnen.

3. Lage, Preise und Zinsen

Makro- und Mikrolage

Entscheidend für die Nachfrage nach Wohnraum und somit einer nachhaltigen Mietrendite und einer positiven Wertentwicklung ist der Standort der Kapitalanlageimmobilie. Hierbei wird unterschieden zwischen der Makro- und Mikrolage des Objekts.

Für die Makrolage ist der regionale Bedarf wichtig. Hier sind vor allem die Entwicklung der Bevölkerung, der Arbeitslosenquote und somit der wirtschaftlichen Lage zu nennen. Neben einer breiten Unternehmensdichte aus verschiedenen und zukunftsträchtigen Branchen spielt allerdings auch die Lebensqualität in Form von Naherholungsgebieten, Freizeit- und Bildungsangeboten sowie einer gesunden Gesellschaftsstruktur eine wesentliche Rolle.

Die Mikrolage verkörpert dagegen mehr den Anschluss des Objekts an eine gute Infrastruktur. Hierzu gehört die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, zum Arbeitsplatz, Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Parkanlagen etc.

Auch wenn die Preise in attraktiven Standorten wie in wirtschaftlich starken Metropolregionen seit 2010 preislich stark angezogen haben, herrscht hier dennoch ein stetiger Nachfrageüberhang. Immer mehr Menschen zieht es in oder in die Nähe von attraktiven Städten.

In folgender Grafik ist eine Prognose der Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung bis 2030 in Deutschland dargestellt.

Zukünftige Entwicklung von Bevölkerung und Haushalten bis 2030

Quelle: BBSR

 

Lt. der Prognose des BBSR werden folglich die Bevölkerung und vor allem die Anzahl der Haushalte in West- und Süddeutschland sowie in Berlin und dessen Einzugsgebiet wachsen.

Dagegen werden diese wohl in den neuen Ländern sinken. Attraktive wirtschaftliche Städte wie Leipzig und Dresden sind hierbei jedoch ausgenommen.

Aus Investorensicht setzen steigende Mieten und historisch niedrige Darlehenszinsen den steigenden Kaufpreisen entgegen. Im europäischen Vergleich kann man dennoch noch relativ günstig in deutschen Städten wohnen, wie man in folgender Abbildung verfolgen kann.

Quelle: numbeo.com, Stand 2015, eigene Darstellung

Während die Mieten in München deutschlandweit am teuersten sind, sind sie im europäischen Vergleich nur Durchschnitt.

Nicht nur die Mieten, sondern auch die Kaufpreise von Wohnungen sind in München deutschlandweit am höchsten. Die durchschnittlichen Preise klaffen in den unterschiedlichen Regionen bzw. Städten in Deutschland stark auseinander, wie man der nachfolgenden Tabelle entnehmen kann.

Quelle: geomap.immo, Stand Juni 2018, eigene Darstellung

 

Des Weiteren kann man anhand der Zahlen feststellen, dass die durchschnittlichen Preise in fast allen Städten in den letzten Monaten deutlich gestiegen sind. Dies gilt sowohl für Neubau- als auch für Bestandswohnungen.

Solange die Nachfrage nach Wohnraum größer ist als das Angebot und es zudem kaum Anlagealternativen durch das Niedrigzinsumfeld gibt, werden die Preise wohl weiter steigen. Vor allem ist das Angebot an modernen, energetischen Wohnungen generell in Deutschland noch sehr begrenzt, wie bereits verdeutlicht wurde. In der nächsten Abbildung wird zudem aufgezeigt, dass erst seit 2010 wieder vermehrt neue Wohnungen errichtet werden.

 

Quelle: Deutsche Bundesbank

 

Seit Anfang der 1990er bis 2010 waren die Baufertigstellungen auf ein sehr niedriges Niveau zurückgefallen. Mit dem Hintergrund des geringen Angebots an modernen und kleinen Wohnungen gibt es hier offensichtlich noch einen größeren Nachholbedarf.

Somit trifft derzeit eine große Nachfrage auf ein viel zu geringes Angebot. Die Folge sind steigende Preise. Diese Situation wird zudem von historisch niedrigen Finanzierungszinsen gefördert, wie nachstehende Abbildung aufzeigt.

 

Quelle: Deutsche Bundesbank

Es macht in den meisten Fällen Sinn, die Immobilie über eine Finanzierung abzuwickeln. Je höher die zukünftigen Inflationsraten, desto mehr sinkt die reale Darlehensverbindlichkeit über die Laufzeit. (siehe auch Artikel: Warum Sie Inflation auf dem Schirm haben sollten)

4. Fazit

Die Kapitalanlage in Immobilien stellt generell eine Möglichkeit dar, sich gegen derzeit negative Realzinsen zu schützen. Neben einer Mietrendite und die Aussicht auf eine positive Wertentwicklung fallen hierbei auch steuerliche Komponenten ins Gewicht. Allerdings ist für eine stetige Mietrendite und einer positiven Wertentwicklung der Standort der Immobilien fundamental wichtig. Regionen bzw. Städte, in denen die Bevölkerung wächst und es attraktive Arbeits- sowie Freizeitmöglichkeiten gibt, stechen dabei hervor. Vor allem der Bedarf an neuen bzw. sanierten energetischen (geringere Wohnnebenkosten) und barrierefreien Wohnungen ist hier sehr groß. Dies betrifft besonders die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum, sprich kleinere Wohnungen für 1-2 Personenhaushalte. Auch wenn die Preise mittlerweile seit 2010 vor allem in den Metropolregionen schon stark angezogen haben, ist dafür auf der anderen Seite die Finanzierung historisch günstig. Die Speckgürtel der Metropolregionen bieten bei guter Anbindung an die Infrastruktur und bei einer nachhaltigen und gesunden Gesellschaftsstruktur noch relativ gute Investitionsmöglichkeiten.

Für die eingangs aufgestellte Frage hinsichtlich der Sinnhaftigkeit einer derzeitigen Investition in eine Wohnimmobilie zu Kapitalanlagezwecken gibt es keine allgemeine Antwort. Es hängt ganz wesentlich von der Beschaffenheit und nachhaltigen Lage der Immobilie ab. Mit diesen Aspekten sollte man sich vor dem Kauf genauestens beschäftigen. Ansonsten ist die Gefahr groß, sich bei der heutigen Preissituation am Markt eine viel zu überteuerte Immobilie anzuschaffen.

 

Rechtliches

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